مرحله مجوز طراحی نقشه ساختمان
برای اخذ جواز ساختمان باید دست به کار شوید و مراحل مختلفی را سپری کنید. این مراحل نسبتاً طولانی با تشکیل پرونده آغاز می شود و در ادامه با بررسی و بازدید کارشناس شهرداری وارد فاز اجرایی می‌شوند. در محل شهرداری‌ها قوانین و اساس‌نامه های متعدد از قبیل طرح تفصیلی و یا قانون بروکف وجود دارد که پروژه شما را با معیارهای آن ارزیابی خواهند کرد. در پایان این ارزیابی مجوز طراحی نقشه ساختمان صادر خواهد شد.
مجوز طراحی نقشه ساختمان در واقع یک اجازه‌نامه با جزئیات بسیار زیاد است. این‌طور نیست که اجازه داشته باشید تا در زمین خود هر نوع ساختمان را با هر نوع نقشه طراحی کنید؛ بلکه قرار است تا نقشه ساختمان را دقیقاً با دستورالعمل مجوز شهرداری طراحی کرده و تأییدیه‌های لازم را بگیرید. اما چرا شهرداری‌ها تا این اندازه در نوع طراحی نقشه ساختمان حساس هستند؟ از طرفی حداکثر محدودیت نقش شهرداری در طراحی پلان ساختمان چه مقدار است؟ آیا می‌توان با وجود محدودیت‌ها برای طراحی نقشه‌های خلاقانه اقدام کرد؟ برای پاسخ به تمامی سوالات، این مقاله از آس دیزاین را مطالعه کنید.
ممکن است این مطلب نیز مورد پسند شما باشد:
منظور از دستور طراحی نقشه ساختمان چیست؟
مجوز طراحی نقشه ساختمان پس از مرحله گزارش کارشناسی از محل پروژه و بررسی قانون تفصیلی و آیین‌نامه بروکف توسط مراجع شهرداری صادر می‌شود. ماجرا از این قرار است که هر ساختمان جدید باید کاملاً مطابق با آیین‌نامه‌های شهرداری طراحی شود.
در محل شهرداری‌ها برای تحقق اهداف طرح جامع کلان شهری موضوعاتی از قبیل طرح تفصیلی را مطرح می‌کنند. در این طرح برای کنترل جمعیت و همچنین رعایت یکسان‌سازی ساخت‌وسازها و حفظ حریم معابر، الگوی کلی مطرح می شود که به قانون تراکم شهرداری می‌شناسند. همه ساختمان‌های جدید باید مطابق با قانون تراکم همان منطقه شهرداری طراحی شوند. در غیر این صورت نمی‌توانیم نظم معین در دورنمای شهری را تحقق بخشیم. آنچه مسلم است، دستور طراحی نقشه ساختمان برای نظم بخشیدن به تمامی ساخت‌وسازها در سطح کلان شهری است که تنظیم و صادر می‌شود.
به این مطلب نیز مراجعه فرمایید:
عوامل تعیین کننده محدودیت‌های نقشه ساختمان
به عنوان سازنده قطعاً علاقه دارید تا ساختمان خود را هر چه بزرگتر بسازید و از بیشترین مساحت زمین استفاده کنید. حتی به ایجاد واحدهای آپارتمانی بیشتر فکر می‌کنید و یا می‌خواهید تا ساختمان خود را در تعداد طبقات بلندتری احداث کنید. اما آیا از نظر شهرداری مجاز به تمامی این اهداف هستید؟ در نهایت دامنه اختیارات شما در استفاده از حداکثر مساحت زمین و یا حداکثر تعداد طبقات چه مقدار است؟
دستور طراحی نقشه ساختمان برای تعیین تکلیف همین سوال انجام می‌شود. در محل شهرداری با بررسی عوامل گوناگون از قبیل مساحت زمین، عرض معبر، شرایط ساختمان‌های مجاور و با در نظر گرفتن قانون تراکم شهری حد کافی ساختمان جدید را تعیین می‌کنند. به این ترتیب در مجوز طراحی نقشه ساختمان مشخص شده است که مالک مجاز به استفاده از چند درصد زمین برای ساختمان خود است. در عین حال ساختمان حداکثر چند طبقه داشته باشد و یا هر طبقه حداکثر به چند واحد مستقل تفکیک شود. شهرداری‌ها با دستور طراحی نقشه ساختمان دخالتی در نوع پلان و یا نوع ساختمان ندارند، بلکه محدوده قانونی ساختمان را از نظر مساحت هر طبقه، تعداد طبقه و تعداد واحدها معلوم می‌کنند.
شاید این مطلب را نیز بپسندید:
روش اجرای دستور طراحی نقشه ساختمان
تا همین چند سال پیش این مرحله فقط یک مجوز ساده و تعیین محدوده ساختمان‌سازی بود. اما در ادامه بسیاری از پیمانکاران و یا مالکان از محدوده تعیین شده شهرداری‌ها تخطی می‌کردند. دست‌اندازی در مساحت کل زمین و ساخت سازه با حداکثر استفاده از فضا یکی از مشکلات جدی بود که چالش‌های قانونی بسیار زیادی را به دنبال داشت. مقامات شهرداری برای حل این مشکل از سال ۱۴۰۱ به بعد چگونگی صدور مجوز طراحی نقشه ساختمان را طی دو مرحله انجام می‌دهند.
از نگاه شهرداری و مراجع مدیریت کلان شهری چگونگی طراحی ساختمان شامل بخش‌های تفکیک شده است که می‌توانیم جواز انجام آنها را در دو مرحله مستقل اما وابسته به یکدیگر انجام دهیم. برای این منظور پس از بررسی نظر بازرسی و مطابقت با قوانین تراکم شهری دستور تهیه نقشه‌های کلی ساختمان صادر می‌شود. مالک موظف است که نقشه‌های مقدماتی را مطابق با نظر کارشناس شهرداری تهیه کند. در مرحله دوم و پس از تأیید نقشه‌های مقدماتی باید برای اخذ مجوزها مانند برگه خاک، کمیته نما و… اقدام کنید. در پایان این مرحله است که جواز طراحی کل نقشه‌های معماری، عمرانی و تأسیسات و الکتریکال ساختمان صادر می‌شود.
ممکن است این مطلب نیز مورد پسند شما باشد:
مدارک مورد نیاز برای صدور دستور نقشه ساختمان
برای آنکه بتوانید مجوز طراحی نقشه ساختمان را اخذ کنید، باید در محل شهرداری حاضر و برخی از مدارک و مستندات را ارائه نمایید. کارشناسان شهرداری، مدارک ارائه شده را با گزارش بازرسی از محل پروژه تطبیق داده و در نهایت مراحل صدور دستور نقشه ساختمان را انجام می‌دهند. این مدارک به قرار زیر هستند:
اصل و تصویر سند مالکیت زمین و یا ساختمان قدیمی
اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک و یا مالکین. چنانچه وکیل قانونی مالک در حال پیگیری اخذ مجوز است، ارائه اصل و تصویر مدارک مالک به همراه مدارک وکیل الزامی است.
برای مالکان حقوقی ارائه معرفی‌نامه رسمی و یا تعیین محدوده اختیارات نماینده شرکت الزامی است.
اصل و تصویر فیش نوسازی در سال جاری ملک مورد نظر
در صورتی که مالک فوت شده، اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت به همراه شناسنامه و یا کارت ملی وراث الزامی است.
ارائه نقشه 1/2000 که شرایط موجود محل دقیق ملک توسط مالک و یا وکیل قانونی ایشان ذکر شده باشد.
زمانی که ملک مشکل خاصی دارد و یا در زمین با شیب تند واقع شده و یا مساحت ملک بیش از ۳ هزار متر مربع است، ارائه نقشه 1/2000 با تأیید مهندس ذی‌صلاح الزامی است.
زمانی که ملک زمین بایر است و هیچ ساختمان قدیمی و حتی مخروبه ندارد، ارائه نظریه کمیسیون ماده ۱۲ به همراه گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری الزامی است.
در صورتی که ملک دارای سند تفکیک آپارتمانی است، ارائه اصل و تصویر صورت جلسه مجلس تفکیکی الزامی است.
ارائه فیش آب، برق و گاز
شاید این مطلب را نیز بپسندید:
در مجوز طراحی نقشه ساختمان به چه موضوعاتی اشاره می‌شود؟
هدف دستور طراحی نقشه ساختمان، مطمئن بودن هر نوع ساخت‌وساز جدید مطابق با الگوهای کلان شهری است. قاعدتاً شهرداری در جزئیات طراحی نقشه مثلاً چگونگی طراحی پلان و چگونگی فضاسازی‌ها دخالتی نمی‌کند. اما در تنظیم و صدور دستور نقشه ساختمان با جزئیات کامل به محدوده‌های مجاز ساخت‌وساز اشاره خواهد کرد. مواردی از قبیل:
نام منطقه شهرداری
نوع درخواست
اطلاعات شناسایی پروژه از قبیل کد نوسازی، پلاک ثبتی، قطعه، آدرس دقیق و نام مالک
نوع کاربری که می‌تواند مسکونی، تجاری، صنعتی، خدماتی و… باشد. در عین حال نوع کاربری مطابق با اساس‌نامه تراکم و میانگین زیربنای واحد براساس مساحت قطعه تنظیم می‌شود.
گونه کاربری
ضریب اشغال مجاز زیرزمین به درصد
ضریب اشغال مجاز طبقات به درصد
مساحت سند و مساحت موجود ملک
مساحت اصلاحی و مساحت باقیمانده
منظور از ابعاد ملک چیست؟
ابعاد ملک یکی از آیتم‌های اصلی در مجوز طراحی نقشه ساختمان است. در این آیتم جزئیات کامل در مورد جهات اربعه ملک اطلاعات دقیق درج می شود. کارشناسان شهرداری با توجه به اسناد ارائه شده مالک و همچنین گزارش بازرسی، محدوده ابعادی ملک را در مجوز طراحی نقشه ساختمان اعمال می‌کنند که شامل طول جهات اربعه در سمت شمال، شرق، جنوب و غرب می‌شود. در عین حال این بخش به تفکیک در چند حالت تنظیم می شود.
تعیین ابعاد ملک براساس سند زمین
تعیین ابعاد ملک براساس شرایط فعلی زمین
در بسیاری از موارد ابعاد زمین در جهات اربعه با مقدار موجود همخوانی دارد؛ اما گاهاً ممکن است به دلایل خاص این دو متفاوت باشند.
منظور از عرض معبر چیست؟
اگر آیتم‌های مجوز طراحی نقشه ساختمان را مطالعه کنید، با آیتم کلیدی دیگری روبرو می‌شوید که با عنوان عرض معبر در کنار ابعاد ملک تنظیم شده است. تمامی تصمیمات چگونگی احداث ساختمان، مقدار مساحت زیربنا و همچنین تعداد طبقات با توجه به این آیتم در دستور طراحی نقشه ساختمان انجام شده است.
در این آیتم با چند بخش تفکیک شده از قبیل مندرجات سند، طرح تفصیلی و طول پس از رعایت بَر اصلاحی روبرو هستیم. بخش طول پس از رعایت بَر اصلاحی نکته کلیدی در آیتم‌های عرض معبر است. چرا که به اصطلاحات زمین برای رعایت حریم عرض معبر جهت ساختمان‌سازی جدید اشاره می‌کند.
آیتم‌های اجرایی دستور نقشه ساختمان
در بندهای انتهایی دستور طراحی نقشه ساختمان آیتم‌های اجرایی آن قرار دارد. در واقع این آیتم‌ها اصل موضوع در تنظیم این مجوز هستند و تمامی محدودیت‌های ساختمان‌سازی در پروژه مورد نظر را معین می‌کنند. مالک موظف است ساختمان جدید خود را دقیقاً با رعایت حدود تعیین شده در این آیتم‌ها احداث نماید. این آیتم‌ها به قرار زیر هستند:
مجموع زیربنای خالص : به کل زیربنای ساختمان در زمین پروژه اشاره می‌کند. مالک موظف است ساختمان خود را به شکلی طراحی کند که مجموع زیربنای آن از حدود تعیین شده این آیتم تجاوز نکند.
تعداد طبقات مجاز : به هر نوع طبقه سازی چه در زیر زمین پیلوت و یا روی زمین اشاره می‌کند. مالک می‌تواند هر نوع ساختمان با هر نوع پلان حداکثر به تعداد طبقات مشخص در این آیتم طراحی کند.
تعداد واحدهای مسکونی : به حداکثر مجاز تعداد واحد در هر طبقه اشاره می‌کند. این آیتم برای آن است که اولاً قانون تراکم شهرداری رعایت و از ازدحام جمعیت در ساختمان جلوگیری شود. دوما از ساختن واحدهای بسیار کوچک در هر طبقه آپارتمان جلوگیری خواهد کرد.
میانگین زیربنای واحد مسکونی : در مجوز طراحی نقشه ساختمان لزوماً دستور معینی برای تعیین متراژ دقیق واحدهای مسکونی مطرح نیست. اما در این آیتم به طور ضمنی معین می‌کند که مالک موظف است تا واحدهای آپارتمانی را در چه محدوده متراژی طراحی نماید.
اطلاعات تفکیکی طبقات : در دستور طراحی نقشه ساختمان حتی به چگونگی طراحی هر طبقه و کاربرد آن نیز اشاره خواهد شد. در این بخش به تفکیک، هر طبقه درج و به اطلاعاتی از قبیل سطح اشغال هر طبقه و نوع کاربری هر طبقه اشاره خواهد شد. در پایان نیز مقدار حداکثر جمع کل متراژ مجاز ساختمان قید می شود.
مالک موظف است که ساختمان جدید خود را با هر پلان و یا هر نوع نقشه، مطابق با محدوده تعیین شده در آیتم‌های مجوز طراحی نقشه ساختمان اجرا نماید.
مراحل تکمیلی صدور مجوز طراحی نقشه ساختمان
بدون صدور دستور نقشه ساختمان نمی‌توانید برای تخریب ساختمان‌های قدیمی و یا گودبرداری و آغاز پروژه در زمین‌های بایر اقدام کنید. مرحله مجوز طراحی نقشه ساختمان در واقع یک چراغ سبز قانونی از جانب شهرداری برای آغاز فاز اجرایی ساخت پروژه است.
در مرحله مقدماتی، دستور نقشه برای ارائه پلان کلی از ساختمان صادر می‌شود و قرار است تا مالک یک طرح کلی از بنای جدید را با رعایت تمامی محدوده‌های معین شهرداری ارائه نماید. اما در مرحله بعدی دستور طراحی نقشه ساختمان با جزئیات فنی‌تر از قبیل اجرای آزمایشات مکانیک خاک برای ساختمان‌های ۵ طبقه و بالاتر، محاسبات سازه، نقشه‌های تأسیساتی، طراحی نما و… مواجه هستیم که باید با جزئیات مدارک لازم تهیه و به مراجع قانونی تحویل دهید. پس از دریافت تمامی مدارک، فاز نهایی مراحل دستور طراحی نقشه آغاز می شود که می‌توانید برای طراحی فنی پلان با جزئیات کامل نقشه‌های الکتریکال، تأسیسات، سازهای و… اقدام کنید.
آیا مجوز طراحی نقشه ساختمان ما را محدود می‌کند؟
مجوز طراحی نقشه ساختمان یک چارچوب کلی است و برای اطمینان از رعایت تمام قوانین شهرسازی تهیه می‌شود. این مجوز دخالتی در طراحی پلان و یا طراحی نما ندارد؛ اما متذکر می‌شود که شما برای احداث ساختمان خود چه محدودیت‌هایی دارید و قرار است تا ساختمان را در چه سطحی و با چه ارتفاعی طراحی کنید. در عین حال از رعایت تمامی اصول مهندسی طراحی سازه اطمینان کسب می‌کند.
وقتی عرض گذر کم است و یا طرح تفصیلی شهرداری در تعداد معین طبقه محدود شده است و یا در کل مساحت زمین کوچک است، قاعدتاً نباید برای احداث ساختمان‌های بسیار بلند اقدام کرد. مجوز طراحی نقشه ساختمان با تعیین محدوده‌ها جلوی ساخت و سازهای بی‌حساب و کتاب را می‌گیرد؛ اما مانع از خلاقیت شما در طراحی پلان و یا نمای ساختمان نیست.
برای دریافت اطلاعات در باره ی مرحله بعدی مرحله مجوز طراحی نقشه ساختمان به مقاله رو به رو مراجعه کنید: بررسی و تایید نقشه جواز ساختمان
