نکته هایی از دستور صدور بازدید شهرداری جواز ساختمان
دستور بازدید شهرداری در مرحله دوم از مسیر صدور جواز ساختمان قرار دارد. یعنی درست زمانی که در طی شدن مراحل مقدماتی صدور جواز ساختمان از مرحله تشکیل پرونده عبور کرده‌اید و حالا منتظر آن هستید تا مقامات شهرداری روند اداری تقاضای شما را بررسی کنند، باید خودتان را برای میزبانی از کارشناس جهت بازدید شهرداری جواز ساختمان نیز آماده کنید.
طبق اساس‌نامه شهرداری تهران فرد متقاضی جواز ساختمان باید در اولین مرحله برای تشکیل پرونده آن‌هم از طریق دفاتر خدمات الکترونیک اقدام کند. جزئیات این پرونده در اختیار شهرداری منطقه قرار گرفته و بررسی‌های مقدماتی انجام می‌شود. اما لازم است تا تمامی مندرجات این پرونده اعم از ادعای مالکیت و یا خود ملک به طور دقیق شناسایی شود.
لذا دستور بازدید از جانب شهرداری صادر خواهد شد. ولی این دستور بازدید شهرداری جواز ساختمان دقیقاً چیست؟ و یا قرار است کارشناس شهرداری چه جزئیاتی از ملک شما را بررسی نماید؟ در این مقاله از آس دیزاین به تمامی نکته‌های حقوقی و اجرایی از مرحله بازرسی شهرداری جواز ساختمان می‌پردازیم.
ممکن است این مطلب نیز مورد پسند شما باشد:
منظور از دستور بازدید شهرداری چیست؟
اگر چه شهرداری‌ها بر تمامی اتفاقات و جریانات ریز و درشت محدوده شهری خود مسلط هستند؛ اما در محدوده ملکی حریم شخصی افراد دخالت نمی‌کنند. مگر آنکه مالکی تصمیم می‌گیرد تا در ملک خود ساختمانی جدید را احداث کند. در این صورت باید این ساختمان را با رعایت اساس‌نامه طرح تفصیلی شهرداری‌ها و طبق قواعد تراکم شهری در آن منطقه بسازد. از طرفی لازم است تا ادعای مالکیت و همچنین محدوده دقیق ملک معین شود. دستور بازدید شهرداری برای آن است که مقامات شهرداری از جزئیات ملک شما مطلع شده و در مورد محدوده‌ی مجاز ساخت شما تصمیم‌گیری کنند.
برای این بازرسی کارشناسی از جانب شهرداری فرستاده خواهد شد. این کارشناس با جزئیات تمامی مراتب حقوقی ملک را بررسی کرده و گزارش کاملی از شرایط کلی ملک را برای مقامات شهرداری تهیه می‌کند. هر نوع تصمیم‌گیری برای مجوز تراکم ساختمان با توجه به گزارش کارشناس از محل ملک انجام می‌شود. به کل این فرایند اصطلاحاً مرحله بازدید شهرداری جواز ساختمان گفته می‌شود.
به این مطلب نیز مراجعه فرمایید:
کارشناس شهرداری چه مواردی را بازرسی می‌کند؟
بحث اصلی در وظایف کارشناس برای بازدید شهرداری جواز ساختمان است. اصولاً این کارشناس در ملک مورد نظر شما دنبال چه چیزهایی است؟ و یا قرار است در گزارش خود به چه مواردی اشاره نماید؟
بازدید شهرداری جواز ساختمان برای اطلاع پیدا کردن دقیق از محدوده ملک و تصمیم‌سازی برای حدود تراکم ساختمان است. این جزئیات حقوقی شامل بررسی ابعاد زمین ملک، عرض خیابان و بنای ساختمان، وضعیت ساختمان‌های مجاور و… می شود. در کل می‌توانیم جزئیات حقوقی و وظایف کارشناس در بازدید شهرداری جواز ساختمان را به ترتیب موارد زیر فهرست کنیم:
تعیین حدود اربعه زمین و مطابقت دادن آن با سند ملکی. در این مرحله همگی اصلاحی‌ها و قوانین طرح تفصیلی بررسی خواهد شد.
بررسی مقدار پیشروی مجاورین به جهت تصمیم‌گیری در خصوص مقدار پیشروی ملک مورد نظر و مطابق بودن با اساس‌نامه تراکم ساختمان در آن منطقه جغرافیایی.
کنترل تمامی کدهای ارتفاعی گذرها
بررسی کاربری‌های ملک
اندازه‌گیری ابعاد بنا و تصمیم‌گیری در مورد توده گذاری ساختمان
بررسی وجود هر نوع عناصر محیطی از قبیل درخت یا تیر برق در داخل ملک
بازبینی عرض گذر
بررسی جزئیات فضای سبز و یا هر نوع درخت موجود در ملک
کارشناس شهرداری با بررسی تمامی این بندها در مورد نوع ساختمان‌سازی و حداکثر متراژ بنا و یا مقدار تراکم ساختمان گزارشی را تهیه می‌کند. در واقع بازدید شهرداری جواز ساختمان در این مرحله اهمیت بالایی دارد؛ زیرا تعیین محدوده مجاز ملک، مقدار عقب نشینی ملک، حداکثر تعداد طبقات و در کل تراکم ساختمان در همین گزارش کارشناس تعیین خواهد شد. البته هر نوع گزارش کارشناس با توجه به شرایط ملک و در نظر داشتن طرح تفصیلی و بروکف انجام می‌شود.
شاید این مطلب را نیز بپسندید:
طرح تفصیلی چیست؟ چرا در نظر کارشناس مهم است؟
طرح تفصیلی در واقع خط و مش کلی شهرداری‌ها است. هر شهرداری برای نظم بخشیدن به ساخت‌وسازها در محدوده شهری خود این طرح را تنظیم کرده و هر نوع ساخت بنای جدید باید در محدوده قوانین قید شده در این طرح قرار بگیرند. به طورکلی طرح تفصیلی قانون هر شهرداری در محدوده تحت اختیار اوست. اگر چه مفاد این طرح براساس نکته‌های مهندسی شده و بندهای قانونی تنظیم می‌شود؛ اما قاعدتاً هر شهرداری طرح تفصیلی مختص به خود را دارد.
در طرح تفصیلی هر شهرداری به برنامه‌های جامع مدیریت شهری به طور مفصل پرداخته شده است. در این طرح از جزئیاتی مانند مقدار تراکم جمعیتی، تراکم ساختمان، وضعیت حمل‌ونقل، تعیین متراژ زمین‌های مسکونی و تجاری با توجه به توسعه شهری، هر نوع نوسازی و یا بازسازی و… صحبت شده است. به نوعی این طرح یک خط‌ومشی کلی برای مدیریت ساخت‌وسازها در محدوده شهری است. به کمک طرح تفصیلی وضعیت اراضی شهری به همراه مالکیت آنها در اختیار مدیریت شهری قرار خواهد گرفت.
ممکن است این مطلب نیز مورد پسند شما باشد:
اهداف طرح تفصیلی چیست؟
شهرداری‌ها در اجرای مفاد طرح تفصیلی دقت زیادی دارند؛ زیرا این طرح به آنها برای رسیدن به اهداف جامع شهری کمک می‌کند. اهداف این طرح مفصل است که شامل موارد زیر می‌شود:
تعیین دقیق تراکم جمعیتی در مناطق مختلف شهری
اجرا شدن تمامی اهداف تعیین شده در طرح جامع شهری برای پوشش تمامی نیازها و برطرف شدن تمامی محدودیت‌ها
گزینش دقیق برای بهره‌برداری از زمین‌های شهری
اجرای هدفمند شبکه‌های حمل‌ونقل و راه‌های مواصلاتی شهری
قاعدتاً با دورنمایی جامع از اهداف کلی طرح تفصیلی روبرو هستیم؛ اما این رویکرد کلی از فضاهای بزرگ شهری چه ارتباطی با ساختمان کوچک ما دارد؟
اهمیت طرح تفصیلی در بازدید شهرداری جواز ساختمان
وقتی طرح تفصیلی برای کنترل تراکم جمعیتی مناطق شهری تدوین شده است، تنها با ابزار نظارت بر ساختمان‌سازی است که می‌توانیم این تراکم جمعیتی را کنترل نماییم. ساخت هر طبقه بیشتر در ساختمان‌های جدید به منزله‌ی ساکن شدن آدم‌های بیشتر در آن منطقه شهری و در نهایت انفجار جمعیت است. این در حالی است که احتمالا زیرساخت‌های شهری برای این اندازه تراکم پاسخ‌گو نباشد.
هر ساختمان جدید یک عضو کوچک اما تأثیرگذار شهری است که باید مطابق با الگوی هدفمند طرح تفصیلی ساخته شده تا دورنمای جامع از اهداف تراکم جمعیتی شهر تحقق یابد. بازرس شهرداری جواز ساختمان در هر صورت دقت می‌کند تا ساختمان جدید شما دقیقاً با دستورالعمل طرح تفصیلی مطابقت داشته باشد.
شاید این مطلب را نیز بپسندید:
بروکف چیست؟ چه نقشی در بازرسی شهرداری جواز ساختمان دارد؟
بروکف از جمله اصطلاحات رایج در شهرداری‌ها است و به جزئیاتی از قبیل کف هم‌تراز با گذر و همچنین مقدار گودبرداری ساختمان اشاره می‌کند. نظارت بر قانون بروکف توسط شهرداری‌ها در دو مرحله انجام می‌شود که مرحله اول در همین جزئیات بازدید شهرداری جواز ساختمان است.
در واقع بررسی بروکف پس از ارائه گزارش کارشناس است. به شکلی که کارشناس نوع زمین از جمله ارتفاع از کف هم‌تراز با گذر و یا هر نوع پستی و بلندی ملک را گزارش کرده تا با استناد به این گزارش دستور اجرایی بروکف صادر گردد.
⦁ بر به وضعیت قرارگیری ملک در امتداد ساختمان‌های مجاور اشاره می‌کند. در تعیین بر به جزئیاتی از قبیل محدوده ساختمان‌های مجاور، زمین‌های مجاور، محدوده خیابان، محدوده تیرهای برق، خطوط تلفن، خطوط فاضلاب، جدول‌کشی خیابان و یا پیاده‌رو و… پرداخته می‌شود.
⦁ کف به ارتفاع قرارگیری فونداسیون و یا کف صفر ساختمان نسبت به صفر معبر است. به عبارت ساده‌تر هر نوع اختلاف فونداسیون کف ساختمان نسبت به گذرهای اطراف است. در نگاهی کلی همواره کف ساختمان برای جلوگیری از آب‌گرفتگی باید بالاتر از سطح تراز خیابان باشد.
جزئیات اجرایی بروکف در محل شهرداری‌ها تعیین خواهد شد؛ اما تصمیم‌گیری برای اجاری آن در همین گزارش تهیه از مرحله بازدید شهرداری جواز ساختمان انجام می شود.
اهمیت عرض گذر بر طبقات مجاز ساختمان
بررسی عرض گذر یکی از مهمترین نکات در تنظیم گزارش بازرسی شهرداری جواز ساختمان از محل پروژه است. چرا که تعداد طبقات مجاز ملک با توجه به عرض گذر محاسبه می‌شود و لزوماً ممکن است که کمتر از حداکثر مجاز تراکم شهری باشد. ممکن است شما بخواهید که برای احداث ساختمان با تعداد طبقات زیاد اقدام کنید؛ اما اولین منع قانونی شما همان مبحث تراکم در طرح تفصیلی است که برای تعداد طبقات ساختمان در هر محدوده شهری یک محدوده معین در نظر گرفته شده است.
دومین مانع عرض گذر ملک مورد نظر است. هر اندازه عرض گذر ملک کوچکتر باشد، از تعداد طبقات مجاز ساخت نیز کاسته می‌شود. بر این اساس داریم:
طبقات مجاز ملک با عرض گذر کمتر از ۶ متر فقط ۲ طبقه است.
مقدار طبقات مجاز ملک با عرض گذر در محدوده ۶ الی ۸ متر ۳ طبقه است.
میزان طبقات مجاز ملک با عرض گذر در محدوده ۸ الی ۱۰ متر ۴ طبقه به همراه زیرزمین است.
تعداد طبقه های مجاز ملک با عرض گذر در محدوده ۱۰ الی ۱۲ متر ۵ طبقه به همراه زیرزمین است.
توجه کنید که این دستورالعمل کلی ممکن است با توجه به طرح تفصیلی شهرداری ها تغییر کند؛ اما معیار کلی در گزارش کارشناس و تصمیم شهرداری برای تعیین تعداد طبقات مجاز ساختمان است.
اهمیت مرحله بازدید شهرداری جواز ساختمان
اگر چه مرحله بازدید شهرداری جواز ساختمان از مهمترین مراحل برای صدور جواز ساختمان است؛ اما به عنوان مالک و یا سرمایه‌گذار هیچ تاثیر یا دخالتی در چگونگی تنظیم گزارش آن ندارید. این گزارش بدون در نظر گرفتن مالک و تنها با توجه به موقعیت ملک، طرح تفصیلی و بروکف انجام می‌شود. در واقع اهمیت این مرحله برای شهرداری بسیار زیاد است؛ زیرا شهرداری تنها با نظر کارشناس مأمور خود است که می‌توانند موقعیت ملک را بررسی کرده و تصمیمات لازم برای صدور نقشه را صادر نماید.
به هر حال اگر چه در چگونگی تنظیم گزارش بازرسی شهرداری دخالتی ندارید؛ اما توصیه میکنیم که با کارشناس در تمامی مراحل بازدید همراه شوید و با او برای بررسی دقیق محدوده ملک و ارائه گزارش کاملاً شفاف همکاری کنید. هر چه این گزارش شفاف‌تر و دقیق‌تر باشد، در مراحل تهیه نقشه دست بازتری دارید. برای کسب اطلاعات کاملتر و خدمات مشاوره ای می توانید از کارشناسان گروه آس دیزاین استفاده کنید.
برای دریافت اطلاعات در باره ی مرحله بعدی صدور جواز ساختمان تهران به مقاله رو به رو مراجعه کنید: تهیه گزارش کارشناسی جواز ساختمان و ارائه به شهرداری
